央行增加货币供给对房价的影响

作者:萧斌 

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在2017年,房地产行业面临着政策侧的压力。北京,广州等地区的房贷利率和第二套房子的首付比例部分地上升了。这些政策增加了人们购房的压力,因为购房者得付出更高的首付款和利息成本,

但不可忽视的一点是,部分购房者会承担不了提高后的购房成本而暂时放弃买房。这就降低了人们对商品房的需求,起着促使房价下跌的作用。房价的下跌又会反过来压低首付和利息成本。

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除了首付比例和房贷利率以外,另一个值得思考的问题是,央行的货币供给又是如何影响房价的呢?是不是央行增加货币供给,进而导致货币贬值,从而抬升房价?实际上,货币供给对房价的影响不是这么简单。

当央行增加货币供给时,银行业获得更多的流动性,这会使得银行有能力发放更多的住房贷款。更多的人可以获得住房贷款,就增加了对商品房的需求。因此,商品房的价格又会随着需求增加而上涨。

可见,房价的一部分高度离不开货币供给的支撑。人们从银行那里借得信贷货币去展开竞争,竞争着稀缺的商品房,这就导致了房价的上升。

当央行进一步增加货币供给时,银行就可以满足更多人的住房贷款需求。人们对商品房的竞争就加剧,这就导致房价继续上涨。

假想一下,一家小银行的资金原本只能满足10个人的住房贷款需求。由于央行增加货币供给,这家银行就能够满足20个人的住房贷款需求。在同样的商品房数量下,由住房贷款所激发的住房需求的增加就会推高当地的商品房价格。

此外,通过商品交易而非银行贷款,央行供给的巨量货币终究会流动到有些人手上,这些人就可以拿着更多的已经贬值的货币去购买商品房,推升房价。

所以,房价的上升不是单纯的货币贬值现象,在它的背后更是有着,住房贷款人用货币展开的购房竞争,而这些货币当然是来自央行和商业银行组合成的金融体系。它们用更多的货币满足更多人的住房贷款需求。货币在推动着购房者之间的竞争,房价在买方的竞争中上涨。

当央行收缩流动性,或者提高首付比例和贷款利率时,购房门槛和成本会因此上升。由信贷货币引发的住房需求的竞争就弱化了,这种竞争的弱化促使房价下跌。在首付比例和利率提升的同时,房价的下跌又会压低首付和利息成本。购房者是否得利,就得看两者的变化幅度的比较。

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那么,什么才是合理的货币供给,首付比例和贷款利率呢?这应该交给市场决定,而非由央行和其他机构来调节。

如果央行持续地注入流动性,银行就可以持续地满足更多人的住房贷款需求,那么,更多的人会借到更多的货币展开购房竞争,这就持续地推动房价上涨。在这种情况下,就容易引发房地产的价格泡沫,由信贷货币吹起的泡沫。不断地供给信贷货币去满足人们的购房需求或对房地产的投机需求,就是在向房地产市场注入毒药。

回归市场理性,货币供给保持稳定,由市场来调节首付比例和贷款利率,避免人们用持续扩张的信贷货币展开持续的购房竞争,土地供给走向市场化,降低房地产行业的税负,那么,部分商品房的价格肯定会比现在低。

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对银行来说,即使作为抵押品的商品房的价格有些许下跌,但如果住房贷款人可以顺利地长期还款,其违约风险就较低。然而,贷款人的工作收入来自于他所从事的行业。一旦他的行业不景气,贷款人的还贷能力就会受到影响,容易引发还贷风险。

所以,银行业能否安全,还得看其他众多行业的脸色。因为,一是这些行业会影响到贷款人的工作收入,而贷款人的工作收入直接关系到银行的住房贷款的风险,二是这些行业也借着银行资金而运营。

因此,对房地产行业和银行业而言,其他行业不能走向萧条,否则银行的坏账会持续增加,资产负债表会恶化。但是,如果继续加强经济干预和管制,增加政府支出和税负,那么,被压垮的其他行业势必会产生不良影响。

货币只是影响房价的因素之一。人口流动,收入水平,交通区位,环境状况,基础设施,国家战略等都会对房价造成影响。但是,对比这些因素,货币才拥有吹起价格泡沫的最强能量。

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